Аннуитетные и дифференцированные платежи: что выгоднее

В чём разница

Аннуитет — это одинаковый платёж весь срок кредита. В первые месяцы в нём преобладают проценты, основной долг гасится медленно. Дифференцированный платёж — это равные доли основного долга плюс проценты на остаток: первый платёж самый большой, каждый следующий уменьшается.

Из-за медленного погашения долга при аннуитете суммарная переплата процентов всегда выше. На длинной ипотеке разница достигает сотен тысяч и даже миллионов рублей.

Пример: 6 млн ₽ на 25 лет под 22%

Аннуитетный платёж составит около 106 600 ₽ и не изменится. Дифференцированный начинается со ~140 000 ₽ и к концу срока снижается до ~20 500 ₽.

Переплата при аннуитете — около 32 млн ₽, при дифференцированных платежах — около 16,5 млн ₽. Разница колоссальная, но есть нюанс: банки одобряют дифференцированный платёж только если доход покрывает первые, самые крупные платежи.

Досрочное погашение: две стратегии

При досрочном погашении банк предлагает выбор: уменьшить срок или уменьшить платёж. С точки зрения экономии на процентах почти всегда выгоднее уменьшать срок — долг гасится быстрее, и проценты начисляются на меньшую сумму.

Уменьшение платежа снижает ежемесячную нагрузку и высвобождает бюджет — это разумно, если доход нестабилен. Комбинированный подход: уменьшить платёж, но продолжать платить прежнюю сумму добровольно.

• Уменьшение срока → максимальная экономия на процентах
• Уменьшение платежа → ниже нагрузка, гибкость бюджета
• Главное — каждый досрочный рубль экономит проценты независимо от стратегии